Rayiç Bedel Şoku: Yatırımcı Rotasını Yurt Dışına Çevirdi, İlk Durak Dubai

HABERMAX. Gayrimenkul piyasasında dengeleri altüst edecek yeni bir dönem başlıyor. 2026–2029 yılları için belirlenen ve 10 ila 15 kata kadar çıkan yeni emlak rayiç bedelleri, konut fiyatları, vergiler ve yatırımcı tercihlerinde köklü değişikliklere neden oluyor. Uzmanlar, bu değişimin sektördeki toparlanmayı geciktireceği görüşünde.

Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, rayiç artışlarının hem alıcılar hem de sektör için ciddi maliyetler yaratacağını vurgularken, Türk yatırımcısının ilk alternatifinin Dubai olacağını ifade ediyor.

10-15 Katlık Artış, Piyasayı Sarsıyor

Yeni dönemle birlikte İstanbul’un birçok bölgesinde rayiç bedeller %1000’e varan oranlarla artırıldı. Öne çıkan bazı artışlar şöyle:

• Şişli Teşvikiye Mahallesi: 52.472 TL → 300.000 TL
• Beşiktaş Ahmet Adnan Saygun Cd.: 37.607 TL → 225.639 TL
• Sarıyer Köybaşı Cd.: 20.360 TL → 150.000 TL
• Küçükçekmece İnönü Cd.: 5.750 TL → 73.000 TL

Ev sahiplerinin, yüksek buldukları bedellere 8 Eylül Pazartesi akşamına kadar vergi mahkemesi yoluyla itiraz etme hakkı bulunuyor.

Maliyet Yükü Alıcıyı ve Sektörü Zorluyor

Özden Çimen’e göre, gayrimenkul alıcılarının göz ardı edemeyeceği ölçüde artan maliyetler, satış fiyatının yanı sıra emlak vergisi ve tapu harcı gibi kalemlerle birleşince sektöre darbe vuracak.

“Piyasa zaten reel anlamda yeterince kazançlı bir düzeye ulaşamamışken, bu artışlar konut fiyatlarını ve kiraları daha da yükseltecek. Bu durum, hem yatırımcıyı caydırır hem de toparlanmayı geciktirir.”

Tapu Harcı ve Emlak Vergisinde Yeni Gerilim

Yeni rayiç bedellerin etkisi, doğrudan tapu harcı ve emlak vergisi üzerinden hissedilecek. Hâlihazırda %4 olan tapu harcı, rayiçlerin artmasıyla birlikte toplam maliyeti katlayacak.

“Satış bedelleriyle rayiç bedeller arasındaki fark daha da açılacak. Bu da kayıt dışı işlemleri artırma riskini doğurur. Eğer devlet gerçekten daha fazla vergi toplamak istiyorsa, tapu harç oranlarını düşürmeli.”

Dubai Yükseliyor: Yatırımcının Yeni Gözdesi

Çimen, Türkiye’de yatırım motivasyonunun zayıflayacağını ve yatırımcıların yönünü özellikle Dubai gibi vergi avantajı sunan ülkelere çevireceğini belirtiyor:

“Mevduattan çıkacak paranın gayrimenkule yönelmesi bekleniyordu. Ancak bu artışlar, o sermayeyi yurt dışına yönlendirebilir. Dubai, Türk yatırımcısı için ilk tercih olabilir.”

Anadolu’da Daha Ilımlı Artışlar: Yeni Gelişim Bölgeleri Doğar mı?

İstanbul’da yüksek oranlarla dikkat çeken artışlara karşın Anadolu’daki artışların görece daha sınırlı olması, yeni yatırım alanlarının gündeme gelebileceğini gösteriyor. Çimen, bu farkı şu sözlerle açıklıyor:

“Takdir komisyonları sokak sokak çalışıyor. Bu nedenle gelişimi sınırlı bölgelerde artışlar düşük kalabiliyor. Ancak Anadolu’daki büyük projeler zamanla bu bölgeleri cazip hale getirebilir.”

Kayıt Dışılık Riski Artıyor: Çözüm Harç İndirimi

Lüks semtlerde artan maliyetlerin kayıt dışı işlemleri tetikleyebileceğini vurgulayan Çimen, çözümün tapu harcı indiriminde olduğunu belirtiyor:

“Üst segmentteki mülklerde maliyet ciddi şekilde artıyor. Bu da ya talebi düşürüyor ya da kayıt dışı işlemleri özendiriyor. Tapu harç oranı %2’ye çekilirse, sistem daha sağlıklı işler.”

İtiraz Süresi Sınırlı: Hızlı Hareket Şart

Askıya çıkarılan yeni rayiç bedellere karşı vergi mahkemelerine başvuru süresi oldukça kısa. Çimen, mülk sahiplerinin haklarını koruması için süreci dikkatle takip etmesi gerektiğini belirtiyor.

“2017’de yaşandığı gibi, geniş bir itiraz dalgası hukuki bir sınırlama getirilmesine yol açabilir. Ancak bu tür süreçlerin zaman aldığı da unutulmamalı.”

Sektörün Beklentisi: Artış Değil, Denge

Son olarak Çimen, gayrimenkul sektörünün öncelikli talebinin artış değil, vergi yükünün hafifletilmesi olduğunu vurguluyor:

“Nominal artışlar değil, reel değer artışları önemlidir. Ancak bu da halkın gelir düzeyiyle paralel gitmeli. Asıl çözüm, rayiç artışıyla eş zamanlı olarak tapu harcı ve emlak vergisinin makul düzeye çekilmesidir.”

Editör Notu:
Türkiye’de gayrimenkul sektörü, uzun süredir vergi yükü ve regülasyonlarla sınanıyor. 2026–2029 dönemi için belirlenen rayiç artışları, yalnızca fiyatları değil; mülk edinme alışkanlıklarını, yatırım coğrafyalarını ve sektörel dengeyi de yeniden şekillendirme potansiyeline sahip. Bu dönemde yatırımcılar kadar, politika yapıcıların da dikkatli olması gerekecek.

Paylaşın: