HABERMAX. İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölümün risk taşıdığı belirtilirken, kentsel dönüşüm süreçlerinde yalnızca yapıların yenilenmesinin yeterli olmadığına dikkat çekiliyor. ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, mevcut taşınmazların ve dönüşüm sonrası ortaya çıkacak değerlerin şeffaf, objektif ve veriye dayalı biçimde belirlenmesinin hak sahipleri arasındaki uzlaşının en önemli unsurlarından biri olduğunu vurguladı.
gorselİstanbul’da Kentsel Dönüşümün Ekonomik Boyutu Öne Çıkıyor
Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde riskli yapı stokunun yenilenmesine yönelik kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, sürecin ekonomik boyutu da giderek daha fazla önem kazanıyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından paylaşılan verilere göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşıyor. Bu bağımsız bölümlerin yaklaşık 600 bininin acil dönüşüm ihtiyacı bulunduğu belirtiliyor.
Riskli yapı stokunun büyüklüğü, dönüşümün yalnızca mühendislik ve yapı güvenliği açısından değil, taşınmaz değerleri ve hak sahiplerinin paylaşım süreçleri açısından da dikkatle yürütülmesini gerekli kılıyor.
Yeni Yapılaşmanın Yüzde 71,1’i Çok Daireli Binalardan Oluşuyor
TÜİK’in Ağustos 2026’da açıkladığı verilere göre, 2026 yılının ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapılarda iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binaların payı yüzde 71,1 oldu.
Çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda farklı hak sahiplerinin aynı dönüşüm sürecinde bir araya gelmesi, mevcut taşınmazların değerlerinin doğru belirlenmesini daha da kritik hale getiriyor.
Çünkü aynı binada bulunan dairelerin tamamı ekonomik açıdan aynı değeri taşımıyor.
Aynı Binadaki Dairelerin Değeri Neden Farklı?
Bir taşınmazın değerini belirleyen çok sayıda unsur bulunuyor. Aynı yapıda yer alan iki bağımsız bölümün;
Katı,
Cephesi,
Metrekare büyüklüğü,
Konumu,
Kullanım niteliği,
Fiziksel özellikleri,
Hukuki durumu
gibi farklılıkları taşınmazların değerlerinde önemli değişikliklere yol açabiliyor.
Bu nedenle kentsel dönüşüm öncesinde mevcut durumun ayrıntılı biçimde analiz edilmesi, dönüşüm sonrasında ortaya çıkacak yeni değerlerin ise objektif kriterlere göre hak sahiplerine dağıtılması büyük önem taşıyor.
“Doğru Değerleme, Uzlaşının Temel Unsurlarından Biri”
ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde hak sahiplerinin sürece güven duymasının kritik olduğunu belirterek, değerleme yönteminin şeffaf olması gerektiğine dikkat çekti.
Onursal, değerlendirmelerin yalnızca bir rakam ortaya koymak anlamına gelmediğini ifade ederek, hangi kriterlerin kullanıldığının hak sahipleri tarafından anlaşılabilir olmasının uzlaşma açısından önemli olduğunu söyledi.
Onursal, “Kentsel dönüşümde en önemli konulardan biri hak sahiplerinin sürece güven duyması. Bu güvenin oluşması için de ortaya çıkan değerin hangi kriterlere göre belirlendiğinin açık ve anlaşılabilir olması gerekiyor.” dedi.
Aynı yapıdaki bağımsız bölümlerin farklı özelliklere sahip olduğuna dikkat çeken Onursal, mevcut taşınmazların doğru değerlenmesi ve yeni projede oluşacak değerin objektif kriterlerle dağıtılmasının tarafların ortak bir zeminde buluşmasını kolaylaştıracağını belirtti.
Değerleme Sürecinde Verinin Önemi Artıyor
Kentsel dönüşüm projelerinde sağlıklı bir değerleme yapılabilmesi için yalnızca taşınmazın fiziksel özelliklerinin değil, hukuki durumu, konumu ve emsal satış verileri gibi çok sayıda veri setinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Özellikle yüzlerce bağımsız bölümün bulunduğu projelerde verilerin güncel, doğru ve sistematik biçimde yönetilmesi, değerleme sonuçlarının tutarlılığı açısından önem taşıyor.
Bu noktada dijital teknolojiler de değerleme uzmanlarının çalışmalarını destekleyen önemli araçlar arasında yer alıyor.
ARGE Gayrimenkul Değerleme’de Yapay Zekâ Destekli SADES Kullanılıyor
ARGE Gayrimenkul Değerleme, operasyonel süreçlerinde Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi (SADES) teknolojisinden yararlanıyor.
Sistem; belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi değerleme sürecinin farklı aşamalarının dijital ortamda daha sistematik biçimde yönetilmesini sağlıyor.
SADES’in kullanımında teknolojinin değerleme uzmanının kararının yerine geçen bir yapıdan ziyade, uzmanlığı destekleyen bir araç olarak konumlandırıldığı belirtiliyor.
Sahadan ve belgelerden elde edilen verilerin sistematik şekilde işlenmesi, kontrol edilmesi ve izlenebilir biçimde yönetilmesiyle özellikle yüksek veri hacmine sahip değerleme çalışmalarında daha standart bir çalışma modeli oluşturulması hedefleniyor.
SADES Dört Farklı Modülle Değerleme Sürecini Destekliyor
Creative Solution tarafından geliştirilen SADES, değerleme çalışmalarının farklı aşamalarını destekleyen Değer, Vira, 360 ve Radar olmak üzere dört modülden oluşuyor.
SADES Değer
Yapay zekâ destekli değer tahminleme ve bölgesel veri analizleri gerçekleştiren SADES Değer, değerleme uzmanlarına veri temelli referans çıktılar sunuyor.
SADES Vira
Tapu, ruhsat ve imar gibi belgelerde bulunan bilgileri analiz eden SADES Vira, değerleme sürecinde gerekli kontrol alanlarının daha hızlı ve sistematik biçimde belirlenmesine katkı sağlıyor.
SADES 360
Değerleme uzmanlarının akıllı telefonları aracılığıyla sahadaki taşınmazı dijital ortama aktarmasına olanak tanıyan SADES 360, 3 boyutlu dijital kat planı oluşturulmasını ve saha verilerinin standart bir yapıda kayıt altına alınmasını sağlıyor.
SADES Radar
SADES Radar ise hazırlanan raporları kontrol ederek eksik, tutarsız veya risk taşıyan alanların tespit edilmesine destek oluyor.
“Rakamdan Çok, Rakamın Nasıl Oluştuğuna Güven Önemli”
Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde de gayrimenkul sektörünün temel gündem maddelerinden biri olacağını belirten Kemal Cem Onursal, dönüşümün hızlanmasının yanı sıra sağlıklı ve güvenilir biçimde ilerlemesinin de önem taşıdığını vurguladı.
Onursal, hak sahiplerinin karşılarına çıkan değerin nasıl oluşturulduğunu anlayabildiği, verilerin doğru yönetildiği ve uzmanlığın teknolojiyle desteklendiği bir sistemin anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabileceğini ifade etti.
Onursal, değerlendirmesini şu sözlerle tamamladı:
“Kentsel dönüşümde kalıcı uzlaşının temelinde yalnızca bir rakam üzerinde anlaşmak değil, o rakamın nasıl oluştuğuna güvenmek yatıyor.”
İstanbul’daki riskli yapı stokunun büyüklüğü dikkate alındığında, önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm süreçlerinde şeffaf değerleme, doğru veri yönetimi ve hak sahipleri arasında güven oluşturulması başlıklarının daha da öne çıkması bekleniyor.
Yorumlar (0)
İlk yorumu siz yapın.